Die Mietpreisbremse macht fast elf Jahre nach ihrer Einführung noch immer viel Arbeit. Das gilt zum Beispiel für das Münchner Ifo-Institut, das alle paar Wochen davor warnt, die Bremse auf neuere Wohnungen auszuweiten, die nach dem 1. Oktober 2014 Erstbezug hatten. Der Grund für die Warnungen: Eine solche Erweiterung auch nur zu erwägen, führe zu immer mehr Vertrauensverlust bei Bauträgern. Die Folge wäre noch weniger Wohnungsbau statt mehr. 

Doch auch ohne eine solche Ausweitung kann sich der Eigentümerverband Haus+Grund München vor Fragen seiner Mitglieder zur Mietpreisbremse kaum retten. Im Gespräch mit dem Immobilienbrief München berichtet Georg Hopfensperger, seit 2024 stellvertretender Vorsitzender des Verbands, von totaler Verunsicherung bei Vermietern. Die erklärt sich keineswegs damit, dass Vermieter nicht in der Lage wären, die bei der Neuvermietung laut Bremse erlaubten 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete auszurechnen. Vielmehr sei zumeist völlig unklar, was die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt ist – mithin also, worauf die 10 Prozent eigentlich zu beziehen sind. 

Zwar beziffert die Stadt München die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel auf 15,38 Euro pro Quadratmeter, nur was fängt ein Vermieter damit konkret an? Wenn er sich über die 38 Seiten Münchner Mietspiegel beugt und auf den Seiten 10 und 11 eine Tapete mit Quadratmetermieten von 9,79 bis 23,61 Euro findet, ist das erst der Beginn des Mietenroulettes. 

Gelingt es einem Vermieter, mit Blick auf Baujahr und Wohnungsgröße in der richtigen Spalte und der richtigen Zeile zu landen, geht es erst richtig los. Auf den weiteren Seiten werden diverse Zu- und Abschläge genannt, die vorzunehmen seien, und als Highlight winkt das Kapitel zu Schwankungsbreiten. Die können laut Mietspiegel bei bis zu 3,71 Euro nach unten und 3,80 Euro nach oben liegen. Ausgehend von der Durchschnittsmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter also zum Beispiel von 11,67 Euro bis 19,18 Euro. De facto ist es natürlich noch komplizierter. Ein weites Feld für Auslegungssachen, Streitereien und für Fragen an Haus+Grund München. Was aber soll ein Mietspiegel, den kaum einer versteht und der keine Klarheit liefert, wo sie dringend erforderlich wäre? 

Dass die durchschnittliche Wohnungsmiete in München kaum bezifferbar ist, zeigt die Stadt München mit ihrem Wohnungsmarktbarometer selbst. Darin nannte sie zuletzt einen Wert von fast 21,60 Euro und lag damit satte 40 Prozent über den 15,38 Euro aus dem Mietspiegel. Zur allgemeinen Verwirrung gäbe es da noch eine Orientierungsgröße. Sie stammt von Haus+Grund München. Der Verband ermittelt regelmäßig den Durchschnittswert der Bestandsmieten seiner mittlerweile 42 000 Mitglieder. Derzeit liegt dieser bei 17,50 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Noch Fragen?

Es grüßt Sie ganz herzlich, ganz ohne Abschlag und Schwankungsbreite

Ihr

Bernhard Bomke, Chefredakteur 

Die aktuelle Ausgabe vom 11. März 2026